Дольщики нередко сталкиваются с проблемой расчёта суммы неустойки. Несмотря на довольно простую формулу подсчёта, возникает много вопросов её практического применения.

Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:

«…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».

Таким образом, если дата передачи квартиры указана «не позднее 30.06.2016г.», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

Итак, исходя из текста закона 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования/ 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в законе 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).

Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):
С 14 июня 2016г. уменьшилась до 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
С 19 сентября 2016г. уменьшилась до 10% (в формуле учитывается как 0,1)

Разбор подсчёта неустойки на конкретном примере разберём в следующей статье.

www.neustoyka-ddu.ru

Предложенный нами способ расчёта суммы неустойки вызвал вопросы у дольщиков, так как некоторые из них сталкивались с иным мнением юристов, согласно которому единственно верным способом расчёта неустойки за период является применение единой ставки ЦБ, действующей на дату подписания акта приёма – передачи квартиры либо на дату подачи иска. Что же, давайте разбираться.

Эпиграфом к дальнейшему повествованию будет известная русская пословица: закон, что дышло: куда повернёшь - туда и вышло.

Обратимся к тесту закона. Согласно ч. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:  «…В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Обязательство, которое нарушил застройщик, состоит в передаче квартиры. Однако сразу возникает вопрос, о каком дне идёт речь: дате фактического исполнения обязательства (подписания акта приёма – передачи) или дате, исполнения обязательства, указанной в ДДУ? И если мы имеем в виду фактическую передачу, то какую дату брать в расчёт, если квартира так и не передана? Третий вопрос, вытекающий из первых двух: как производить подсчёт каждого дня просрочки? И тут начинаются дискуссии, так как налицо три варианта прочтения одной и той же нормы:

1. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ;
2. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату фактического исполнения обязательства (дату акта приёма-передачи) либо, если квартира не передана, на дату подачи искового заявления;
3. Нужно делать расчёт за каждый день, применяя ставку ЦБ, действовавшую в каждый день просрочки.

Рассмотрим каждый вариант подсчёта.

Первый вариант самый удобный: в ДДУ указана дата передачи квартиры (дата исполнения обязательства), если она не передана в срок, то сумма неустойки высчитывается на эту дату в соответствии с действующей в этот день ставкой ЦБ и далее каждый день просрочки будет стоить одну и ту же сумму, независимо от дальнейших изменений ключевой ставки. Логично? Логично.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке (с 01.01.2016г.), юристы справедливо посчитали, что законодатель говорит о фактической дате исполнения обязательства, и действительно, зачем считать неустойку по 8,25%, если можно посчитать по 11%?  Логично? Логично.

Однако, когда ключевая ставка поползла вниз, и считать неустойку за весь период по 10,5% стало не выгодно, то появились доводы о том, что нужно высчитывать неустойку за каждый день просрочки, применяя ставку ЦБ, действовавшую в этот день. Действительно, если ставка ЦБ меняется, то очевидно, что и расчёт должен меняться, так как в обратном случае (если квартира так и не передана), за один и тот же период дольщик взыщет разные суммы в зависимости от того, например, когда он обратился в суд, а это несправедливо. Логично? Логично.

Таким образом, каждый способ подсчёта неустойки может иметь своё обоснование. Пока ставка рефинансирования не менялась, таких вопросов не возникало. С прошлого года применяемая в расчётах ставка успела измениться три раза, что повлекло за собой споры о том, как делать расчёт, а суды стали выносить разные решения.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке, наше бюро, действуя в интересах клиентов, делало расчёт неустойки по второму варианту: 11% за весь период просрочки, приводя в своих исковых заявлениях соответствующее обоснование. Однако суды делали перерасчёт по периодам. Предлагаем Вашему вниманию одно из таких решений, где судья не поленилась привести расчёт неустойки в тексте решения.

Цена квартиры 6 792 056,00руб., период просрочки с 01.09.2015г. по 23.03.2016г. В иске мы заявили сумму неустойки, произведя расчёт по ставке 11% за весь период: 6 792 056 * 0,11 *1/300 *2 * 204 = 1 016 091,58руб.
Однако суд сделал перерасчёт (стр. 3), посчитав сумму неустойки отдельно за 2015 год (составила 455 746,96руб.) и отдельно за 2016 год (составила 413 409,81руб.), в сумме 869 156,77руб. Московский городской суд подтвердил это решение.

С тех пор, как ключевая ставка стала снижаться, мы, снова действуя в интересах клиентов, изменили свою позицию, и теперь в своих исковых заявлениях делаем расчёт неустойки по периодам. Судебная практика в настоящий момент идёт именно по этому пути, хотя, безусловно, мы не можем заявлять, что во всех судах она одинакова. Уверены, что есть и будут судьи, которые толкуют и будут толковать эту норму по-своему. В конечном счёте, неважно, что мы думаем, важно, что думает конкретный судья, так как именно он/она принимает решение. Мы все ждём разъяснений Верховного суда по этому вопросу для того, чтобы поставить точку в этой дискуссии.

А пока таких разъяснений нет, то мы производим подсчёт так, как это выгодно клиенту. В настоящий момент выгодно считать по периодам, и мы так и считаем

Закрывая вопрос о способах подсчёта неустойки хотим поделиться ещё одним делом, демонстрирующим разношёрстное толкование одной и той же нормы.

Судья Савёловского районного суда Миронова А. А. в своём решении от 21.06.2016г. по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово – парк» (ответчик АО «СТ-Инжиниринг») пересчитала неустойку по единой ставке 10,5% за весь период просрочки 326 дней (с 01.07.2015г. по 21.06.2016г. – дату судебного заседания) от суммы ДДУ 1 901 150руб. Сумма неустойки при таком расчёте составила 433 842,43руб. Судья снизила её до 400 000руб., однако штраф присудила в полном объёме – 200 500руб. С ответчика также в полном объёме были взысканы судебные расходы (услуги нашего бюро) 36 000руб. Итоговая сумма составила 641 203,00руб.
20.09.2016г. Московский городской суд оставил в силе это решение.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

www.neustoyka-ddu.ru

Сегодня мы хотим обратить ваше внимание на важность такого документа, как претензия.

В последние годы всё чаще возникают ситуации, когда, несмотря на то, что строительство дома не завершено, недобросовестные застройщики рассылают дольщикам предусмотренные п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сообщения о завершении строительства дома и о готовности передать квартиру дольщику, с предупреждением о том, что в случае уклонения дольщика от получения квартиры ему будет направлен односторонний акт передачи квартиры.
Парадоксальная ситуация: дом не готов, ключи не выдают, но дольщик уже извещен о необходимости принять квартиру и даже предупрежден о последствиях уклонения. Что делать?

Немедленно пишите претензию застройщику! Не откладывайте, так как в случае, если застройщик успеет отправить вам односторонний акт, то это может повлечь сильное снижение судом присуждённой суммы, а сами шансы на получение неустойки (в некоторых случаях) могут существенно снизиться! В дальнейшем именно наличие этой претензии, отправленной до получения одностороннего акта, может сыграть решающую роль при рассмотрении судом вашего иска о взыскании неустойки.

В претензии нужно сфокусироваться на двух основных моментах:

1. Несмотря на отправленное застройщиком уведомление о готовности передать квартиру, фактическая выдача ключей не началась, а акты приёма – передачи не подписываются. Здесь можно ссылаться на официальную информацию на сайте застройщика, на информацию, предоставляемую застройщиком по телефону (с указанием даты, времени звонка, ф.и.о и должности сотрудника предоставившего информацию), на результаты вашего прибытия на объект с целью его приёмки и т.д.

2. Заявить требование об уплате неустойки за просрочку передачи квартиры, приложив к нему расчет неустойки на дату отправки претензии.

Наличие претензионной переписки имеет решающее значение для успеха дела. Данная переписка существенно может повлиять как на срок, за который рассчитывается неустойка, так и на саму возможность взыскания неустойки.

Иногда дольщики откладывают отправку претензии, потому что планируют обратиться для решения этого вопроса к профессионалу. Действительно, любой квалифицированный юрист начнет свою работу именно с направления такой претензии. Но! Время может быть упущено, и пока вы соберётесь пойти к юристам, застройщик может успеть отправить вам односторонний акт приёма – передачи квартиры, а если до этого момента вы никаких ответных действий не предприняли, то ваши шансы на получение хорошей суммы неустойки становятся минимальными.

Важно понимать, что, направляя подобные уведомления, застройщик заранее готовится к судебным тяжбам и планирует таким образом уменьшить период, за который дольщик будет взыскивать неустойку. Сделайте и вы небольшой шаг для защиты своих прав - напишите претензию, даже если считаете, что судебные тяжбы – это не для вас. К сожалению, предсказать дальнейшее развитие ситуации невозможно: задержка может продолжаться и месяц, и год… Отправка претензии вас ни к чему не обяжет, но зафиксирует факт недобросовестного поведения застройщика и сослужит хорошую службу в случае, если в дальнейшем вы все-таки решитесь обратиться в суд за защитой.

Сотрудники нашего бюро имеют большой опыт работы с подобными ситуациями и будут рады помочь вам защитить свои права!

Нам пришёл вопрос: Что бы Вы могли посоветовать своим будущим клиентам по юридически грамотной фиксации недостатков, чтобы потом это стало доказательством в суде?

Безусловно, самое лучшее, что вы можете сделать – это прийти на приёмку квартиры с экспертом, который проведёт все необходимые замеры, составит грамотно акт осмотра, дефектную ведомость, экспертное заключение и другие технические документы. Также эксперт даст рекомендации о том, позволяют ли имеющиеся недостатки принять квартиру или есть основания для отказа от подписания акта приёма – передачи.

Если вы самостоятельно осматриваете квартиру, то вы также должны составить (заполнить) акт осмотра с фиксацией всех замеченных вами недоделок. При этом необходимо, в том числе, ориентироваться на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г, в котором прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. Неисправность (неработоспособность) инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция) являются существенными недостатками, которые могут позволить отказаться от подписания акта приёма передачи квартиры с требованием их устранения в установленный дольщиком срок (примерно 1 месяц). Такие недостатки, как слой пыли на подоконнике, наличие полиэтиленового (или другого) покрытия на окнах, царапина на дверной ручке и т.д. не являются существенными и, соответственно, позволят застройщику заявить об уклонении дольщика от подписания акта приёма – передачи квартиры.

Не менее важный момент - все недостатки необходимо фотографировать. Желательно, чтобы на фотографии отражалась дата, место (сделайте фотографии рядом с дверью Вашей квартиры, по возможности, чтобы в кадр попал представитель застройщика). Сделайте видеозапись осмотра. И даже несмотря на то, что её приобщить к материалам делам не получится, запись можно продемонстрировать судье.

Акт осмотра должен быть подписан дольщиком и представителем застройщика. Требуйте от представителя застройщика предъявления доверенности, в которой указаны его полномочия на подписание такого акта. Если вам отказываются предоставить копию доверенности, сделайте её фотографию, а данные укажите в акте. Если представитель застройщика отказывается подписывать акт – сделайте в нём соответствующую отметку.

На основании акта осмотра необходимо составить дефектную ведомость, в которой необходимо помимо отражения выявленных в ходе осмотра недостатков, привести ссылки на несоответствие конкретным ГОСТам, СНИПам, и т.д

Далее необходимо немедленно направить ценным письмом с описью вложения письменное требование застройщику устранить выявленные недостатки. Ближе к дате, к которой застройщик должен их устранить (указана Вами в акте осмотра), направить письмо, в котором вы напоминаете о необходимости их устранения, требование  передать квартиру надлежащего качества и о вашей готовности её принять (укажите дату вашего приезда на объект). Если к повторному осмотру существенные недостатки не будут устранены, необходимо проделать вышеописанные действия заново. При этом можно писать письма почаще – раз в две недели. Судью необходимо убедить в том, что вы не уклонялись от подписания акта, а активно пытались принять квартиру. Опять же, это всё имеет значение при наличии существенных недостатков.

Так как самые важные действия (составление акта осмотра, дефектной ведомости и других технических документов) требуют специальной подготовки, мы ещё раз настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертом, а лучше с двумя.

Даже если выявленные недостатки позволят принять квартиру, при наличии технической экспертизы вы можете заставить застройщика их устранить (тем самым не переплачивая за ремонт) или устранить самостоятельно, взыскав с него эти расходы.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертными компаниями, которых мы можем рекомендовать.

www.neustoyka-ddu.ru

Ещё немного судебной практики:

В Договоре долевого участия нашего клиента жителя ЖК «Катюшки» (застройщик ООО «Мортон-РСО») был пункт, в соответствии с которым судебные разбирательства должны были проходить в третейском суде ООО «Адрем-Трейдинг». Безусловно, в третейский суд мы обращаться не стали, а обратились в суд по месту жительства истца – Коптевский районный суд г. Москвы. Ранее дольщик уже взыскивал неустойку за год просрочки (срок сдачи по ДДУ 30.06.2014г!), и на дату направления претензии за следующий срок просрочка составляла 475 дней, цена иска составила 1 173 624,07руб.

Судья Чугаев Ю. А. взыскал в пользу дольщика следующие суммы:
600 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа;
17 000,00руб. – расходов на представителя;
а всего: 677 000,00руб.

Судья Щербинского суда г. Москвы Федотов Д. И. взыскал в пользу нашего клиента из ЖК «Спортивный квартал» (застройщик ООО «СтройПлюс») следующие суммы (при цене иска 434 581,20руб. и периоде просрочке 324 дня):

200 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
105 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 330 000,00руб.

Судья Красногорского суда Васильева Ю. О. взыскала в пользу нашего клиента из ЖК «Спасский мост» (застройщик ООО «ОблТоргУниверсал») следующие суммы (при цене иска 234 084,66руб. и периоде просрочке 78 дней):
160 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
85 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 270 000,00руб.

www.neustoyka-ddu.ru

Нам задали вопрос, а есть ли в нашей практике случаи заключения мирового соглашения между застройщиком и дольщиком?
Да, в нашей практике есть такие примеры, хоть и случаются они крайне редко.

Дольщик из ЖК «Нуова Вита» (застройщик ООО «Химкинское СМУ МОИС-1») обратилась к нам за помощью во взыскании неустойки. Несмотря на активное общение с застройщиком, урегулировать спор путём переговоров не удалось, в результате чего мы обратились в суд. Однако уже после подачи иска застройщик решил сделать предложение, от которого клиентка не смогла отказаться: чтобы не терять время в ожидании получения неустойки в рамках стандартной судебной процедуры, она согласилась на предложение ответчика получить "здесь и сейчас" компенсацию в размере 320 000руб. за отказ от дальнейших претензий (сумма неустойки составляла 920 645,00руб.). Юристы нашего бюро подготовили текст мирового соглашения, который устроил обе стороны, и утвердил суд. Стоит отметить, что застройщик поступил добросовестно и оперативно перечислил суммы клиентке.

www.neustoyka-ddu.ru

Уважаемые жители ЖК "Молодёжный"!

В конце года принято оценивать результаты проделанной работы.
У нас, как и у каждого из вас, в уходящем году также были свои достижения, которыми мы хотим поделиться

Наши рекорды:

14 исполнительных листов мы получили в самый «урожайный» день;
78 дней – самый короткий срок получения взысканных сумм на счёт дольщика с даты подачи иска;
2 908 369,21руб. – самая большая взысканная сумма неустойки с одного объекта;
71 531 690,52руб. – взыскано в пользу наших клиентов в уходящем году.

Год был трудным, но мы рады, что смогли помочь многим жителям в борьбе за свои права.
Мы желаем всем, кто ждёт свои квартиры, получить заветные ключики в наступающем году! А всем счастливым обладателям новых квартир сделать ремонт, воплотив в реальность свои самые смелые идеи!

Удачного Вам Нового 2017 года и хорошей погоды в доме!

www.neustoyka-ddu.ru

В нашей практике есть немало дел, в которых приходилось доказывать суду, что дольщик не уклоняется от приёмки квартиры. Несмотря на то, что законодательно застройщик стал освобождён от уплаты неустойки при установлении факта уклонения дольщика от приёмки квартиры только сейчас, суды отказывали в иске, если считали, что просрочка возникла по вине истца.

Хорошим примером служит решение по делу дольщика ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ»).

Квартира подлежала передаче до 30.04.2016г. После получения уведомления о её готовности в конце марта дольщик пришёл на объект, где совместно с представителем застройщика были составлены акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость. В дефектной ведомости, в том числе, были указаны следующие недоделки: требуется регулировка створок окон и дверей ПВХ, установить ручки и заглушки петель, заделать примыкание отвода вентиляции в ванной, срезать арматуру в комнате. Дольщик установил срок устранения недостатков 31 мая 2016г., но повторного приглашения на приёмку квартиры так и не получил. 01 июля он повторно пришёл на объект, после осмотра  выяснилось, что указанные ранее недоделки были исправлены частично, однако появились новые. Была составлена новая дефектная ведомость. Через неделю дольщику пришло письмо от застройщика, в котором содержался односторонний акт приёма – передачи квартиры, после чего он обратился в наше бюро за помощью во взыскании неустойки. Оценив имеющиеся документы, мы пришли к выводу, что оснований считать дольщика уклоняющимся от приёмки квартиры, нет. В исковом заявлении нами также было заявлено требование о признании одностороннего акта недействительным.

26 сентября судья Зюзинского районного суда Симонова Е.А. удовлетворила наш иск частично (заявленная цена иска 423 259руб. 51 коп.). При том, что односторонний акт приёма – передачи квартиры не был признан недействительным, судья взыскала в пользу истцов: 300 000р. неустойки, 150 000р. штрафа, 10 000р. морального вреда, 20 000руб. представительских расходов, 3 000р. расходов за оформление нотариальной доверенности,
а всего: 483 000,00руб.

www.neustoyka-ddu.ru