Уважаемые жители!

Теперь вы можете нас не только читать, но и смотреть!

Мы открыли свой канал на YouTube где даём ответы на вопросы в удобном формате видеороликов.

В одном из роликов вы можете познакомиться с нашей командой ближе:

Подписывайтесь на наш канал, задавайте вопросы и следите за обновлениями!

Ваш Лексар

Уважаемые участники долевого строительства!

Совет директоров Банка России принял решение с 27 марта 2017 года снизить ключевую ставку до 9,75% годовых.

Напоминаем, что с 01 января 2016 года ставка рефинансирования, используемая при расчёте суммы неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, приравнена к ключевой ставке.

www.neustoyka-ddu.ru

Семейной паре из ЖК «Путилково Мортонград» застройщик ООО «Ривас МО» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2016 года, однако приглашение на осмотр было получено только в сентябре. Супруги немедленно направили телеграмму застройщику о том, что собираются прийти на осмотр с экспертом. Эксперт выявил несоответствие квартиры обязательным требованиям к качеству  и условиям договора, что было зафиксировано в акте осмотра и дефектной ведомости. Акт приёма – передачи подписан не был. Застройщику было вручено требование об устранении выявленных дефектов.

Однако вместо того, чтобы информировать супругов об исправлении недостатков, застройщик в ноябре 2016 года направил односторонний акт приёма – передачи квартиры, датированный сентябрём 2016 года, мотивируя свои действия тем, что дольщики уклонялись от её приёмки.

Безусловно, подобные действия застройщика являлись неправомерными, поэтому супруги вынуждены были обратиться в суд.

Помимо требования о признании одностороннего акта недействительным, мы также просили взыскать неустойку за период с 01 июля по дату заседания (составила 1 102 269руб.), компенсировать расходы дольщиков на эксперта в размере 9 300руб., признать недействительным пункт 4.5. ДДУ, который возлагает на участника долевого строительства обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с содержанием жилого дома с момента его ввода в эксплуатацию до даты передачи квартиры и, соответственно, вернуть излишне уплаченные суммы за эти услуги ЖКУ в размере 3 529,29руб.
Традиционно для Мортона мы оспаривали пункт ДДУ, которым предусмотрено рассмотрение споров в третейском суде ООО «Адрем Трейдинг».

Иск был подан в Тушинский районный суд г. Москвы.

Судья Куличёв Р. Б.:
- признал оспариваемые нами пункты ДДУ недействительными,
-  признал односторонний акт приёма – передачи недействительным
- взыскал
700 000,00руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
356 414,64руб. – штрафа;
9 300руб. – расходов на эксперта;
3 529,29руб. – излишне уплаченных сумм за ЖКУ;
32 500,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 1 121 743,93руб.

www.neustoyka-ddu.ru

Участница программы «Народный гараж» в Коньково так и не дождалась окончания строительства паркинга и решила расторгнуть договор с застройщиком ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы».

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес застройщика. Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. На дату направления этого уведомления (18 января 2017 года)  просрочка составила 1720 дней, за период с даты заключения договора набежали проценты в размере 401 327,60руб.

Ответчик проигнорировал данное требование, поэтому мы обратились в Черёмушкинский районный суд г. Москвы с иском о взыскании денежных средств по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судья Ивахова Е. В. взыскала:
350 000,00руб. – стоимость машино-места;
101 500,00руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
230 750,00руб. – штрафа (в полном объёме);
21 820,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 714 070руб.

www.neustoyka-ddu.ru

В разгаре декларационная кампания, поэтому сегодня поговорим о том, нужно ли уплачивать налоги с сумм, полученных по решению суда.

Какие суммы подлежат налогообложению?

Пройдёмся по каждому виду выплат.

Неустойка и штраф
Долгое время судебная практика и позиция Федеральной Налоговой службы по вопросу необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ») разнились от суда к суду и от инспекции к инспекции. Наконец, в сентябре 2015 года Министерство Финансов России (далее – «Минфин России») опубликовало письмо за № 03-04-07/51476, в котором разъяснило, что указанные выплаты не подлежат обложению НДФЛ.
После этого 21 октября 2015 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации», которая как раз регулирует вопросы уплаты НДФЛ. В пункте 7 указанного Обзора Президиум ВС РФ рассмотрел вопрос о налогообложении сумм, полученных потребителями, в связи с нарушением их прав (неустойки и штрафа), указав следующее:

«Предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя.
Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41 и 209 Налогового Кодекса РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица….»

Таким образом, Президиум ВС РФ закрепил, что производимые физическим лицам выплаты неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей облагаются НДФЛ.

Компенсация морального вреда
В отношении этого дохода споров было гораздо меньше. Доходы, не подлежащие налогообложению, приведены в статье 217 Налогового Кодекса России (далее – «НК РФ»). Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц все виды установленных законодательством РФ компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с возмещением вреда.

В соответствии со статьёй 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем…) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом.

Таким образом, сумма денежных средств, выплачиваемая на основании судебного решения в возмещение морального вреда, причинённого организацией физическому лицу, является компенсационной выплатой, предусмотренной Налоговым Кодексом России, и на этом основании не подлежит налогообложению.
Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 22.04.2016г. N 03-04-05/23587, а также в п. 7 упомянутого выше Обзора Пленума ВС РФ.

Проценты за пользование денежными средствами, выплачиваемыми при расторжении договора участия в долевом строительстве

При расторжении дольщиком ДДУ в одностороннем порядке суд взыскивает с застройщика проценты за пользование денежными средствами в порядке ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно п. 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогов плательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. В перечень необлагаемых НДФЛ доходов, указанных в ст. 217 НК РФ, эти проценты не входят.

В своём письме от 04.07.2016г. N 03-04-06/39492 Минфин РФ указал: «…выплата налогоплательщику процентов за пользование чужими денежными средствами является возмещением упущенной выгоды, поскольку имеет целью возместить физическому лицу неполученный им доход, который в случае его возникновения подлежал бы обложению НДФЛ… Налогообложению подлежит вся сумма такого дохода».

Судебные расходы
Рассмотрение дела в суде зачастую влечёт для дольщика расходы. Согласно ст. 88 и 94 ГПК РФ к судебным расходам могут быть отнесены:

- государственная пошлина;
- суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
- расходы на проезд и проживание, понесенные в связи с явкой в суд;
- расходы на оплату услуг представителей (сюда относятся услуги юристов, юридических бюро, стоимость заверения доверенности у нотариуса и т.д.);
- связанные с рассмотрением дела почтовые расходы;
- другие признанные судом необходимыми расходы.

С 01 января 2016 г. вступил в силу пункт 61 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым перечисленные выше и возмещённые судом участнику долевого строительства суммы (которые с точки зрения НК РФ являются доходом) не подлежат налогообложению.

Убытки
Среди убытков, которые возмещаются в делах о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве самыми распространёнными являются расходы на вынужденный съём жилья (в период просрочки), а также переплата процентов по кредитному договору, если в соответствии с условиями такого договора процентная ставка снижается после оформления покупателем права собственности на квартиру. Эти убытки являются реальным ущербом, и возмещение этих сумм судом не образует экономическую выгоду для дольщика, поэтому они не подлежат налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 11 ноября 2016 г. N 03-04-06/66353.

Следует помнить, что указанные выше суммы могут быть вам выплачены и в досудебном порядке, например, после направления претензии. Также может быть заключено мировое соглашение. Важно помнить, что основание, по которому происходит перечисление неустойки и иных сумм, не влияет на необходимость уплаты налогов.

Ставка налога на доходы физических лиц.
Ставки налога на доходы физических лиц определены в ст. 224 НК РФ. При уплате налогов дольщику необходимо определить свой налоговый статус (резидент или нерезидент).

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ к физическим лицам - налоговым резидентам Российской Федерации относятся лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в календарном году. При этом этот период не прерывается, в случае, если дольщик на короткий срок (до 6 месяцев) выезжал за границу для лечения, обучения или исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Физические лица, фактически находящиеся на территории России, менее 183 дней в календарном году, не являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в данном случае гражданство дольщика не имеет значение.

Итак, ставки следующие:
13% - с облагаемых налогом доходов платят налоговые резиденты России;
30% - с облагаемых налогом доходов платят лица, не являющиеся налоговыми резидентами России.

Налоговая декларация в 2017 году.
Обязанность по исчислению, удержанию и уплате НДФЛ Налоговым кодексом возложена на налогового агента (застройщика), который по общему правилу при выплате денежных средств дольщику должен сам произвести указанные действия и предоставить справку по форме 2-НДФЛ. На практике застройщики этого не делают, поэтому перед дольщиками до недавнего времени вставал вопрос: декларировать ли полученные доходы или нет?

К счастью, в этом году декларационная кампания имеет приятную особенность: представлять декларацию по НДФЛ, когда налог не был удержан налоговым агентом, больше не нужно. Налоговый агент, который не удержал НДФЛ из сумм, выплаченных дольщику, согласно п. 5 ст. 226 НК РФ обязан в срок не позднее 1 марта следующего после произведения выплаты года письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога. На основании этих сведений налоговая инспекция будет формировать платёжные документы, а обязанность по уплате налогов у дольщика возникнет после получения от ИФНС налогового уведомления и квитанций на оплату (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Оплатить такой налог будет необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным (п. 6 ст. 228 НК РФ).
Эти правила применяются к доходам, полученным с 2016 года.

www.neustoyka-ddu.ru

Нам пришёл вопрос: мировое соглашение для дольщика это хорошо или плохо? Что выгодней дольщику: согласиться на мировое соглашение или идти до конца? 

Если отвечать коротко, то мировое соглашение для дольщика - это быстрый способ получить деньги на счёт. В данном случае приходится выбирать между синицей в руках и журавлём в небе.

Рассмотрим стандартный судебный процесс, с рассмотрением дела в апелляционной инстанции.

После заседания, на котором вынесено решение, у застройщика есть месяц на его обжалование. Для того, чтобы оттянуть момент выплаты, застройщики подают апелляционную жалобу, и, как правило, это происходит в последний день.

Рассмотрение дела во второй инстанции может быть назначено и через 2 месяца и через 4... После того, как апелляция рассмотрит дело, оно должно вернуться в районный суд (суд первой инстанции). На это уходит ещё не мене двух недель. После этого заказывается исполнительный лист, который готовится ещё около двух недель и потом он относится в банк.

Итого: выплата откладывается как минимум на 4 месяца с даты заседания.

При подписании мирового соглашения дольщик получает согласованную с застройщиком сумму в течение 10-20 дней с даты его утверждения Судом.

Недавно мы сообщали о нескольких заключённых в суде мировых соглашениях между застройщиком и дольщиками из ЖК «Татьянин парк». По всем этим делам клиенты уже получили согласованные суммы на свои счета. А вот  дело другого дольщика из этого же ЖК.

На момент подписания акта приёма передачи просрочка составила 50 дней, сумма неустойки составила 484 983,60руб. Иск был подан в июле 2016 года в Никулинский районный суд г. Москвы.

Основное заседание по делу состоялось 26 сентября 2016г. В пользу нашего клиента было взыскано:
366 216руб. неустойки,
50 000руб. штрафа,
5 000р., морального вреда,
20 000руб. расходов на представителя,
1 800руб. расходов на нотариальное заверение доверенности,
а всего: 441 216,00руб.

Застройщик подал апелляционную жалобу, рассмотрение которой состоялось только 16.01.2017г. Жалоба осталась без удовлетворения, а решение Никулинского суда осталось в силе.

Больше месяца дело возвращалось из апелляции, поэтому исполнительный лист мы получили только 27 марта и тут же отвезли в банк.Клиент получил денежные средства 31 марта.

Итого: с даты основного заседания до получения денежных средств на счёт прошло 6 месяцев.

www.neustoyka-ddu.ru

Другой, более приятный пример.

01 марта этого года в Видновском суде МО слушалось дело жителя ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»). За период просрочки в 179 дней сумма неустойки составила 323 462руб.

Судья Смирнов М. В. взыскал:
220 000руб. неустойки,
50 000руб. штрафа,
10 000р., морального вреда,
0 000руб. расходов на представителя,
а всего: 290 000,00руб.

В этот раз задержек с получением решения и исполнительного листа не было: оба документа были добыты 06 апреля.

Таким образом, с даты заседания до получения денег на счёт прошло менее полутора месяцев.

www.neustoyka-ddu.ru

В 2013 году индивидуальный предприниматель купил квартиру в ЖК «Дом 1» в г. Жуковский Московской области (застройщик ООО «СУ-27 монолиткомплект+») менее чем за 2 миллиона рублей. В 2014 году он уступил своё право требования жительнице этого же города за 4 164 375руб. Особенностью этого дела является то, что застройщик очень хитро сформулировал в тексте договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») срок передачи квартиры, поставив его в зависимость от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

«3.1. Срок передачи Застройщиком Участнику Квартиры составляет не позднее 3-х месяцев с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса указан в проектной декларации по строительству Застройщика…».

Таким образом, застройщик посчитал, что может сколь угодно долго продлевать строительство, внося соответствующие изменения в проектную декларацию, при этом полагая, что это позволит ему избежать выплаты неустойки. И именно эти сомнения в успехе дела привели дольщицу, которая уже подала иск в Жуковский городской суд Московской области, в «Лексар».

Мы изучили договор участия в долевом строительстве, судебную практику и пришли к следующему. Согласно ст. 190 Гражданского кодекса РФ «…Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить…». Однако, так как учение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является событием, которое неизбежно должно наступить, то сформулированный застройщиком срок передачи квартиры является несогласованным.

Тем не менее, предполагая добросовестное исполнение застройщиком своей обязанности по своевременному окончанию строительства, с учётом данных проектной декларации по состоянию на дату заключения ДДУ, дольщица была вправе рассчитывать на срок передачи квартиры, исходя из имевшейся на тот момент информации – до 30.06.2015г. Таким образом, на дату заседания просрочка составила 637 дней, а сумма неустойки – 800 763,78руб. (исходя из цены договора долевого участия).

Кроме того, как нам стало известно, с февраля 2016 года дольщица в силу семейных обстоятельств была вынуждена снимать жильё. На дату проведения заседания эти траты составили 435 000руб. Несмотря на то, что убытки, связанные с наймом жилья взыскиваются крайне редко, мы попросили прислать имеющиеся документы, подтверждающие понесённые расходы.

В уточнённом иске мы привели озвученные выше доводы, произвели расчёт суммы неустойки на дату заседания, а также заявили новые требования по возмещению расходов на съём жилья.

Судья Царьков О. М. взыскал:
800 763,78руб. неустойки (в полном объёме),
400 381,89руб. штрафа,
10 000р., морального вреда,
25 000руб. расходов на представителя (в полном объёме),
435 000руб. расходов на аренду (в полном объёме),
а всего: 1 671 145,67руб.

www.neustoyka-ddu.ru