Сегодня начнём разбирать вопрос предоставления имущественного вычета при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве.
Начнём с понятия налогового вычета.
Налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база налогоплательщика. Иными словами, вы можете вернуть себе часть денег, уплаченных вами в виде налога на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ»). Всего Налоговым Кодексом Российской Федерации (далее – «НК РФ») предусмотрено 5 видов вычетов: стандартные, социальные, инвестиционные имущественные и профессиональные.
Налоговые вычеты, которые можно получить при покупке строящегося жилья, являются имущественными и регулируются положениями ст. 220 НК РФ.
В связи с тем, что с 01 января 2014 года вступили в силу изменения, касающиеся предоставление этого вычета, и связанные с моментом приобретения жилья, в этой статье мы рассмотрим порядок предоставления имущественных вычетов, право на которые появилось у дольщика после 01 января 2014г.
Возникает первый вопрос: когда такое право появляется у дольщика?
При покупке квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») или уступки прав требования по ДДУ право на имущественный вычет возникает с момента подписания дольщиком акта приема-передачи жилья.
При покупке квартиры в строящемся доме по договору паенакопления (далее – «ЖСК») право на имущественный вычет возникает с момента выполнения следующих условий:
- подписания акта-приема передачи квартиры (или иного документа, подтверждающего предоставление члену кооператива квартиры);
- получения документа, подтверждающего полную выплату членом ЖСК своего паевого взноса (см. письмо ФНС России №БС-4-11/4127@ от 14 марта 2016 года).
При выполнении указанных выше условий у вас появляется право на получение имущественного вычета начиная с того года, в котором получены указанные документы. Получить вычет можно только за календарный год, в котором возникло право на него, и за последующие годы. Получить вычет за годы, предшествующие году возникновения права на вычет – нельзя.
Пример: в 2013 году вы заключили договор участия в долевом строительстве, а в 2016 году дом был достроен, и вы подписали акт приема-передачи квартиры. Соответственно, право на вычет у вас возникло в 2016 году. В 2017 году вы можете подать документы на возврат налога только за 2016 год. Вернуть налог за более ранние периоды (за 2015г., 2014г. и 2013г.) вы не можете.
Какие расходы можно частично вернуть?
- расходы на приобретение квартиры (подпункт 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);
- расходы по уплате процентов по целевому кредиту на приобретение жилья (по ипотеке) (подпункт 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Сегодня разберёмся с первым видом вычета, связанным с понесёнными расходами на приобретение квартиры.
Размер налогового вычета на приобретение квартиры
Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры, не превышающем 2 000 000 руб. (пп. 1, ч. 3 ст. 220 НК РФ). Это означает, что вы можете фактически вернуть 260 000руб. уплаченного вами подоходного налога (2 000 000руб. * 13% (ставка НДФЛ)).
В случае если вы воспользовались правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее 2 000 000руб., остаток вычета до полного его использования может быть учтен в будущем при покупке другой квартиры/комнаты/доли в них/дома (в том случае, если жильё приобретено после 01 января 2014г.). Это право закреплено в пп. 1) п. 3 ст. 220 НК РФ.
Пример: вы купили квартиру по ДДУ за 1 500 000руб. В 2016 году она вам была передана по акту приёма-передачи. В 2017 году вы подали заявление на предоставление имущественного вычета в размере стоимости квартиры и вернули из бюджета 195 000руб.
В этом же 2017 году вы получили по акту приёма передачи другую квартиру, которая обошлась вам в 2 000 000руб. Тогда в 2018 году вы сможете подать в налоговую инспекцию заявление на предоставление имущественного вычета в размере 500 000руб. Из бюджета вы вернёте 65 000руб.
Если вы воспользовались имущественным налоговым вычетом по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, при этом «не выбрали» всю сумму, то в предоставлении имущественного вычета на «остаток» при покупке другой квартиры вам будет отказано. Это связано с тем, что к правоотношениям, возникшим до 1 января 2014 года, применяются действовавшие ранее правила, в соответствии с которыми вы можете использовать (уже использовали) вычет единственный раз в жизни.
Пример: вы купили квартиру по договору купли-продажи в 2012 году (получили свидетельство о собственности) за 1 000 000руб. и в 2013 году получили по ней налоговый вычет в полном размере, вернув 130 000руб. уплаченных налогов. При покупке квартиры по ДДУ и подписании акта приёма – передачи в 2016 году вы не сможете воспользоваться вычетом еще раз, подав соответствующее заявление на оставшийся 1 000 000руб. и возврат ещё 130 000руб.
Следует помнить, что за каждый год вы можете вернуть сумму, не превышающую размер уплаченного вами НДФЛ. Поэтому если сумма уплаченных вами за год налогов составляет в совокупности менее 260 000руб., вы можете продолжать заявлять вычет в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком (п. 9 ст. 220 НК РФ).
Пример: вы купили квартиру по «ДДУ» за 2 500 000руб. В 2016 году она вам была передана по акту приёма-передачи. В 2017 году вы подали заявление на предоставление имущественного вычета в размере 2 000 000руб. (максимальный размер), однако за этот же 2016 год вы заработали 600 000руб., соответственно в виде НДФЛ вами было уплачено только 78 000руб. (600 000руб. * 13%). Это значит, что в 2017 году вам будет возвращено 78 000руб.
В 2017 году вы заработали 700 000руб. и уплатили 91 000руб. в виде НДФЛ. Значит, в 2018 году вы сможете сновать подать заявление на предоставление имущественного вычета и вернуть из бюджета уже 91 000руб.
В 2018 году вы заработали 800 000руб. и уплатили 104 000руб. в виде НДФЛ. Значит, в 2019 году вы сможете вернуть из бюджета остаток 91 000руб. (260 000руб. – 78 000руб. – 91 000руб.).
Распределение вычета при покупке квартиры в общую совместную собственность
При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет в размере 2 000 000руб. каждый с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут изменить эту пропорцию, вплоть до 100% и 0%, предоставив в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета, подписанное обоими супругами.
При стоимости квартиры менее 4 000 000руб. супруг, который не полностью выбрал сумму имущественного вычета, при покупке иного жилья сможет «добрать» остаток.
Пример: в 2016 году супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. купили квартиру стоимостью 3 000 000руб. в общую совместную собственность. Супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 000 000руб. на Иванова А. А. (НДФЛ к возврату 260 000руб.) и 1 000 000руб. на Иванову С. С. (НДФЛ к возврату 130 000руб.). В будущем при покупке другой квартиры Иванова С. С. сможет подать заявление на получение остатка имущественного вычета в размере 1 000 000руб., вернув уплаченный НДФЛ в размере 130 000руб.
Распределение вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность
В случае приобретения жилья супругами в общую долевую собственность, и при этом если супруги оплачивали свои доли самостоятельно, то каждый из них может рассчитывать на вычет в размере своих понесённых расходов.
Если же официально расходы производил один из супругов (или они прописаны одной общей суммой на обоих супругов), то на основании заявления супругов о распределении фактических расходов они могут быть определены в любых пропорциях. Это связано с тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 34 Семейного Кодекса России независимо от того, кто из супругов фактически нес расходы на покупку жилья, они оба считаются участвующими в таких расходах.
Пример: находясь в официальном браке супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. в 2016 году приобрели в общую долевую собственность (по 1/2) квартиру стоимостью 4 000 000руб. Все платежи производились со счёта Иванова А. А. Для получения максимального вычета в размере 2 000 000руб. на каждого из супругов необходимо вместе с остальными документами подать в налоговый орган заявление о распределении фактических расходов в пропорциях: 50% - на Иванова А. А. и 50% - на Иванову С. С. Таким образом, каждый из супругов получит к возврату по 260 000руб.
Распределение вычета при покупке квартиры в браке с оформлением на одного из супругов.
Согласно статьям 33 и 34 Семейного кодекса РФ всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является их общей собственностью, поэтому даже в случаях, когда квартира целиком оформлена только на одного из супругов, вычет может быть распределен.
Пример 1: супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. купили в 2016 году квартиру за 2 000 000руб., которая была полностью оформлена на Иванова А. А. В данном случае супруги могут:
а) получить вычет целиком на Иванова А. А. (вернув НДФЛ в размере 260 000руб.);
б) получить вычет целиком на Иванову С. С. (вернув НДФЛ в размере 260 000руб.);
в) получить вычет в согласованных пропорциях (при этом оба супруга смогут в будущем «добрать» неиспользованную сумму вычета).
Для этого необходимо подать в инспекцию заявление о распределении вычета.
Пример 2: супруги Иванов А. А. и Иванова С. С. купили в 2016 году квартиру за 4 000 000руб., которая была полностью оформлена на Иванова А. А. Подав в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета в пропорциях 50% на 50%, каждый из них получит вычет в полном объеме (по 2 000 000руб.), вернув НДФЛ в размере 520 000руб. в совокупности.
Получение имущественного вычета при использовании материнского капитала
В соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты на покупку квартиры и уплату процентов по ипотеке не предоставляются в части расходов налогоплательщика на приобретение квартиры, комнаты или доли в них, покрываемых за счет средств материнского капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.
Перенос вычета работающими пенсионерами
По общему правилу имущественный налоговый вычет при покупке жилья могут получить только те налогоплательщики, доходы которых облагаются НДФЛ по ставке 13%. Так как в соответствии с п. 2 ст. 217 НК РФ налог на доходы с пенсии не удерживается, пенсионеры, не имеющие других источником дохода, в большинстве случаев не могут получить имущественный вычет при покупке жилья. Если же другой источник дохода имеется (например, от сдачи в аренду квартиры), то пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом и вернуть (уменьшить) налоги с этих доходов.
Однако вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, для пенсионеров предусмотрена возможность в большинстве случаев получить вычет за 3 последних календарных года, предшествующих тому, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов (как на приобретение квартиры, так и на уплату процентов по ипотеке). Это право предусмотрено п. 10 ст. 220 НК РФ. Соответственно, если акт приёма - передачи подписан в 2016 году, то в 2017 году пенсионер может вернуть НДФЛ за 2016, 2015, 2014 и 2013 годы.
Пример 1: в 2016 году Иванов А. А. вышел на пенсию, а в 2017 году он получил по акту – приёма передачи квартиру, купленную ранее по ДДУ. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Иванов А. А. в 2018 году сможет подать документы на возврат НДФЛ в налоговую инспекцию. Так как в 2017 году Иванов А. А. уже был на пенсии и не получал иного дохода, он сможет получить имущественный вычет за 2016 год (за время работы), 2015 и 2014 года.
Пример 2: В 2015 году Иванов А. А. получил по акту – приёма передачи квартиру, купленную ранее по ДДУ. В 2016 и 2017 годах, он обращался в налоговую инспекцию и получил часть имущественного вычета (вернул НДФЛ за 2015 и 2016 годы). В 2017 году Иванов А. А. вышел на пенсию. Соответственно, теперь Иванов А. А. может воспользоваться правом на перенос вычета и вернуть уплаченный НДФЛ за четыре последних года (2016г., 2015г., 2014г., 2013г.). Так как за 2016 и 2015 годы вычет он уже получил, то подать документы на вычет он может только за 2014 и 2013 годы. И в том случае, если и после этого останется неиспользованная сумма вычета, то в 2018г. он сможет вернуть НДФЛ за 2017 г. (за время работы).
