От участников долевого строительства нам регулярно приходят вопросы, связанные с правовым статусом апартаментов. Их общая тема: апартамент и квартира: в чём отличие?
При слове «апартаменты» каждый из нас представляет что-то своё. Кто-то – шикарный номер в отеле, кто-то просторную квартиру в элитном жилом комплексе, кто-то обычную квартиру, но с панорамным остеклением. В западных странах под апартаментом понимают жильё, предназначенное для сдачи внаём. Их же снимают туристы, предпочитающие на время путешествия пожить в частной квартире, а не в отеле.
А что же такое апартаменты в России? Чем апартаменты отличаются от привычной квартиры? И почему в последние годы застройщики предлагают их всё чаще?
Давайте разбираться.
Итак, начнём с того, что такой вид недвижимости, как «апартаменты», в Российском законодательстве отсутствует… Последние три года идут активные дискуссии на тему введения этого термина в жилищный и гражданский кодексы, однако, в отличие от машино – мест, которые стали самостоятельным объектом недвижимости с этого года, статус апартаментов так и не изменился.
Апартаменты упоминаются в Российском законодательстве всего несколько раз.
Согласно ныне не действующему приказу Федерального агентства по туризму (Ростуризм) от 21 июля 2005 г. N 86 г. «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» апартамент - номер площадью не менее 40 кв.м., состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел (ванна/душ, умывальник, унитаз) и кухонное оборудование. Согласно ранее разработанной классификации, апартамент относился к высшей категории номеров.
Действующий же приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (Минспорттуризм России) от 25 января 2011 г. N 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» не даёт определения апартаментам, но также выделяет его в высшую категорию гостиничных номеров, к которой предъявляются определённые требования. Среди них всё то же количество комнат (2 и более), площадь номера не менее 40 кв.м., наличие кухонного оборудования и полного санузла, а также требования к техническому оснащению номера, наличию в нём определённого комплекта мебели и средств гигиены. И только при соблюдении указанных в данном приказе условий, такой номер имеет право называться «апартаментом».
Таким образом, в действующем законодательстве под апартаментами понимается гостиничный номер высшей категории, который должен отвечать установленным Приказом Минспорттуризма России требованиям.
Ещё апартаменты упоминаются в Постановлении Правительства Москвы от 11 ноября 2014г. № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 228-ПП». В этом документе были уточнены формулировки видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в Москве, в соответствии с которыми апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и т.д.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Логика властей понятна: если согласно действующему законодательству, апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.
А что же продают застройщики под видом апартаментов?
Если коротко, то продают кто – что. Одни, следуя логике закона, предлагают «номера» в гостиницах, другие – нежилые помещения (офисы) в торговых, торгово-развлекательных или развлекательных центрах, то есть в коммерческих зданиях, третьи – складские помещения. Однако все эти помещения позиционируются застройщиками как «нестандартный вариант» или «новый формат» жилья.
Почему же в этих домах нельзя построить полноценные жилые помещения?
Дело в том, что перечень жилых помещений установлен Жилищным Кодексом России (далее – «ЖК РФ»), и он является закрытым. В п. 1 статьи 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Ими являются:
Жилой дом, часть жилого дома;
Квартира, часть квартир;
Комната.
Может быть, апартаменты всё-таки можно причислить к квартире или хотя бы к комнате?
Давайте читать дальше статью 16 ЖК РФ:
П. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
П. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
П. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Нет, из приведённых положений закона этого не следует. И квартира, и комната должны находиться в Жилом доме, коими ни гостиница, ни, тем более, бизнес или деловой центр не являются.
Согласно действующему законодательству нежилые помещения в многоквартирных домах строить можно, а жилые помещения в коммерческой недвижимости – нельзя.
Тем не менее, рынок полон предложений апартаментов, и спрос на них продолжает расти. Давайте подробней рассмотрим, в чём же заключается отличие квартиры от пресловутых апартаментов.
1. Стоимость
Так как апартаменты – это, как правило, офисные (нежилые) помещения, то их стоимость ниже квартир. Разница в стоимости колеблется в пределах 10-20% за квадратный метр. Именно этот фактор более всего привлекает покупателей к этой недвижимости.
2. Инфраструктура
Обратите внимание на то, где вам предлагается приобрести апартаменты. Как правило, такие объекты социального значения, как школы и поликлиники, находятся в отдалении, и надеяться на то, что они будут построены в «шаговой доступности», бессмысленно. К строительству нежилых помещений предъявляется гораздо меньше требований, чем к многоквартирным домам. Застройщик, например, не обязан облагораживать территорию вокруг дома, обустраивать детские и иные площадки. Отсутствие социальной нагрузки на застройщика является одной из основных причин того, что апартаменты дешевле квартиры.
3. Перепланировка
Понятие «свободная перепланировка» вполне уместно при покупке апартаментов, так как их можно перекраивать под себя как угодно без необходимости получения многочисленных согласований с различными государственными учреждениями. Все ограничения касаются только несущих конструкций.
Покупая же «квартиру свободной планировки», вы получаете жилое помещение без возведённых перегородок, которые предусмотрены проектом. А если вы не хотите возводить перегородки или желаете, чтобы они были в других местах, то это считается перепланировкой со всеми вытекающими последствиями.
4. Регистрация
Оформить постоянную регистрацию (прописаться) в апартаментах нельзя, так как они являются нежилыми помещениями. Исключения составляют «номера» в гостинице, где временную регистрацию, хоть и с некоторыми трудностями, но оформить можно. На этот пункт обращаем особое внимание, так как многие недобросовестные застройщики на этапе продаж заверяют в обратном. Новосёлы же, получая отказ в регистрации по месту фактического проживания, зачастую оказываются к этому не готовыми.
5. Стоимость коммунальных услуг
Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то размер ежемесячной квартплаты в них выше в среднем на 10-20%. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости ставки выше, чем для жилых домов.
6. Возможность пользоваться субсидиями
Владельцы апартаментов, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не могут воспользоваться льготами при оплате коммунальных услуг, так как они предоставляются только гражданам, проживающих в жилых домах.
7. Налоговая ставка.
В соответствии с Законом г. Москвы от 19.11.2014г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц» ставки налогов следующие:
0,1%-0,3% от кадастровой стоимости недвижимости – для жилых помещений;
0,5% - 2% от кадастровой стоимости недвижимости – нежилых помещений (за исключением машино-мест, гаражей и объектов незавершённого строительства).
Таким образом, владельцы апартаментов должны платить налог в большем размере. Однако такая ситуация владельцам апартаментов, проживающих в них на постоянной основе, показалась несправедливой, поэтому после длительных дискуссий власти Москвы пошли им навстречу.
Так как российским законодательством не предусмотрен такой вид недвижимости, как «апартаменты», то для идентификации зданий, которые на бумаге не являются жилыми, а по факту – в них проживают граждане на постоянной основе, власти Москвы начали формировать их реестр. Для владельцев апартаментов в домах, вошедших в этот список, предусмотрены льготы по оплате налога на имущество, начиная с налогового периода 2015 года:
собственникам апартаментов площадью до 300 кв. метров с кадастровой стоимостью свыше 100 000 руб. за один кв. метр предоставляется льгота в виде снижения ставки налога с 1,2% до 0,5% для первых 150 кв. м. Если же размер апартаментов больше 150 кв. м, то вся превышающая площадь будет облагаться по ставке 1,2%. Льгота предоставляется по одним апартаментам собственника.
На сегодняшний день в этот реестр, утверждённый 26 октября 2016г. Постановлением Правительства Москвы № 706-ПП, вошли 7 объектов, расположенных по следующим адресам: Пресненская набережная, дома 6 (стр. 2), 8 (стр. 1) и 12; ул. Новый Арбат, д. 32; 4-й Крутицкий переулок, д. 14; Алтуфьевское шоссе, д. 48 (корп. 2) и ул. Братиславская, д. 6. Власти Москвы утверждают, что этот список будет постоянно расширяться.
8. Общее имущество
В отличие от Жилого дома, где технические помещения (подвалы, чердаки и другое общее имущество) принадлежат каждому собственнику пропорционально его доле, в случае с апартаментами покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в них самих. Для того чтобы иметь доступ к подвалу или чердаку владелец апартаментов должен их выкупить или арендовать у застройщика.
9. Создание ТСЖ
Товарищество собственников жилья - объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении. Так как апартаменты не являются жилыми помещениями, а здание, в котором они находятся – жилым домом, то создание ТСЖ для совместного управления общим имуществом невозможно.
10. Управляющая компания
Ситуация гипотетическая, но она может возникнуть: если по какой-то причине управляющая компания вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами, то в отличие от жилого дома, который сразу же будет передан ГБУ «Жилищник» до выборов новой УК, собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться без жилищно-коммунальных услуг.
11. Жилищный кодекс
При покупке апартаментов покупателю нужно всегда иметь в виду, что он приобретает не жильё, а коммерческую недвижимость, на режим пользования которой не распространяются нормы Жилищного кодекса России, а также некоторые иные нормы.
Так, закон города Москвы от 12.07.2002г. № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», запрещающий совершение действий, нарушающих покой граждан в ночное время (с 23.00 до 07.00 часов), распространяется только на апартаменты, расположенные в гостиницах. Это значит, что если ваш апартамент расположен в торгово-развлекательном центре, а соседнее помещение выкуплено с целью организации в нём музыкальной/танцевальной студии, где по вечерам и глубокой ночью планируется проводить громкие мероприятия, то пожаловаться на таких «соседей» будет невозможно.
12. Обращение взыскания на недвижимое имущество
Согласно статье 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются. Таким образом, на апартаменты возможно обращение взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами указанного закона.
13. Банкротство застройщика
Так как апартаменты являются нежилым помещением, то в случае банкротства застройщика, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости, не смогут воспользоваться теми преимуществами законодательства о банкротстве застройщика, какие есть у дольщиков, купивших квартиры. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений, в который включаются требования граждан, заключивших договоры на приобретение квартир. Дольщик, включивший свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых условий, указанных в этом параграфе. Что касается дольщиков, вложивших денежные средства в покупку апартаментов, то законодатель для них не предусмотрел никаких специальных реестров. Это значит, что в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов, как правило, могут только требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов.
Итак, мы рассмотрели основные отличия апартаментов от квартир. Безусловно, так как этот формат недвижимости набирает популярность, просто необходимо корректировать законодательство с учётом требований времени. А пока дискуссии по поводу присвоения апартаментам того или иного статуса продолжаются, то на сегодняшний день, принимая решение о покупке апартаментов, необходимо учитывать все приведённые нами особенности их действующего правового статуса.
www.neustoyka-ddu.ru
