Страхование ответственности застройщика. Спасёт ли?
Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Многие дольщики уверены, что в случае просрочки сдачи дома они тут же смогут получить компенсацию.
Сразу скажем, что это не так.
Точнее, не совсем так. Не при каждой просрочке дольщик может рассчитывать на выплату.
О том, «какие звёзды должны сойтись на небе», чтобы дольщик получил страховку, поговорим сегодня.
Итак, с 2014 года в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появилось требование (ст. 12.1, которая ныне утратила силу) к застройщику об обеспечении обязательства по передаче квартиры дольщику одним из следующих способов:
1. поручительством банка;
2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору.
Так как для получения поручительства банка застройщику требуется пройти достаточно серьёзную процедуру проверки, зачастую необходимо вносить залог, да и стоимость самого поручительства достаточно высока (3-7% от объёма принятой ответственности), то этот способ не прижился.
А вот страхование ответственности, наоборот, получило очень широкое распространение, в том числе по причине более низкой стоимости (страховой тариф вырос с 0,69% в 2014 году до 1,1% в 2017 году).
Статьей 15.3 закона № 214-ФЗ (ныне также утратившей силу) было предусмотрено 2 способа страхования:
1. путём участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
2. путём заключения договора страхования со страховой организацией, удовлетворяющей определённым требованиям ЦБ РФ.
Из-за того, что в 2014 – 2015 году много страховых компаний прекратили своё существование в связи с отзывом лицензий, что повлекло отсутствие страховых выплат пострадавшим дольщикам, ЦБ РФ ужесточил требования к страховым организациям, и на конец первого квартала этого года на этом рынке осталось только 17 компаний:
1. ООО «Региональная страховая компания»;
2. САО «ВСК»;
3. АО «Страховая Компания «ПАРИ»;
4. СПАО «Ингосстрах»;
5. АО «СК «УралСиб»;
6. ЗАО «Московская страховая акционерная компания»;
7. ПАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»;
8. ОАО «АльфаСтрахование»;
9. ООО «Абсолют Страхование»;
10. ЗАО «СК «РСХБ-Страхование»;
11. АО «Государственная страховая компания «Югория»;
12. ООО Страховое общество «ВЕРНА»;
13. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование»;
14. ООО «Проминстрах»;
15. ООО «БИН Страхование»;
16. ООО «СК «Респект»;
17. НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».
Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день насчитывает 436 организаций в 58 регионах России. За 2016 год оно произвело выплаты в размере 108 миллионов руб.
Согласно данным заместителя председателя ЦБ РФ В. Чистюхина страховыми компаниями в 2017 году было выплачено более 2 миллиардов рублей.
Много это или мало? Полагаем, что всё-таки мало, так как 2 миллиарда рублей – это средняя стоимость одного многоквартирного дома. А так как минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, при этом страховщику запрещено устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора), то получается, что выплаты получили дольщики всего лишь нескольких домов по всей России…
Почему так?
Дело в том, что страховым случаем, наступление которого, собственно, и служит основанием для выплат, является не просрочка передачи объекта долевого строительства, а совсем другие обстоятельства. Они перечислены в утратившем силу п. 15.2 Закона № 214-ФЗ, а также в договоре страхования.
Что должно случиться, чтобы получить страховку?
Итак, согласно ч. 8 этой статьи страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры по договору, подтвержденные одним из следующих документов:
1. вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ предметов залога являются:
1. земельный участок под домом, если он принадлежит застройщику;
2. права аренды или субаренды в соответствующих случаях;
3. сам возводимый дом.
При этом, согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:
1) наступления срока передачи квартиры по договору;
2) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок дольщику квартира передана не будет.
2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Как видим, среди указанных случаев нет просто просрочки передачи квартиры – для получения выплат необходимо предъявить страховой компании необходимо пройти через суд, где разбирательства могут идти годами.
Несмотря на большое количество информации о том, что в отношении того или иного застройщика подано очередное заявление о признании его банкротом, на сегодняшний день на территории Московского региона только в отношении одного застройщика, который получил разрешение на строительство после 1 января 2014г., введено конкурсное производство – это ЖК «Зелёный городок» от ООО «Юбилей».
Из дольщиков печально известного ГК СУ-155 только для покупателей квартир в ЖК «Первомайский» (застройщик ЗАО «ДСК-НН») на территории Нижегородской области наступил страховой случай.
Продлевать ли договор страхования?
Согласно с. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику квартиры. Соответственно для продления действия страховки необходимо заключать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении срока передачи квартиры. И тут перед дольщиком возникает дилемма:
1. подписать дополнительное соглашение об изменении срока и лишиться права на взыскание неустойки за просрочку или
2. не подписывать дополнительное соглашение об изменении срока, взыскать неустойку, но тогда действие договора страхования закончится.
Делая выбор, следует помнить, что договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя (дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.
Минусы для первого варианта:
1. застройщик сможет неоднократно продлевать сроки сдачи;
2. Вы не сможете взыскать неустойку за просрочку;
3. Вы не сможете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и взыскать цену квартиры + проценты;
4. Будет сложнее обосновать иск об обращении взыскания на предмет залога для получения страховой выплаты;
5. Вы не сможете встать в реестр пострадавших граждан.
Минусы для второго варианта:
1. В случае наступления страхового случая (введения конкурсного производства в отношении застройщика) более чем через 2 года после даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи квартиры, вы не сможете получить страховую выплату (правда, к этому времени и страховая компания может потерять лицензию).
С нашей точки зрения, которая совпадает с мнение законодателя, страхование ответственности застройщика является крайне неэффективным средством защиты дольщиков, поэтому в настоящий момент положения закона № 214-ФЗ, ранее подробно регулировавшие эти отношения, утратили силу, уступив место новому механизму – фонду защиты прав дольщиков. (компенсационному фонду).
Но о нём мы расскажем в другой раз…
www.neustoyka-ddu.ru
