В связи с тем, что у людей, приобретающих жилье на этапе строительства, наиболее часто возникают вопросы уже после заключения договора с застройщиком, когда люди сталкиваются с проблемами, связанными с просрочкой в передаче квартир, несоответствия качества квартир условиям договора, наличием строительных недостатков, приемкой квартир,
размещаю ответы на наиболее часто задаваемые вопросы (для Вашего удобства по схеме вопрос - ответ):

I. По неустойке за просрочку передачи квартир

1. как рассчитать неустойку?

В соответствии с ФЗ-214 неустойка рассчитывается как 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования ЦБ РФ (сейчас 11 %) за каждый день просрочки от цены договора.
Для удобства можно воспользоваться калькулятором на нашем сайте.

2. за какой период можно взыскать неустойку?

Период просрочки, за который взыскивается неустойка, определяется днем, следующим за датой передачи, указанной в договоре, до даты подписания акта приема-передачи включительно.

3. можно ли взыскать неустойку, если квартира не передана?

Да. Если период просрочки составил более 2 месяцев, а сумма неустойки, например, более 100 000 руб., то можно уже подавать иск в суд. Если в ходе рассмотрения дела в суде квартира будет передана, можно либо уточнить свои требования в этом деле, увеличив сумму неустойки за невзысканный период, либо довзыскать неустойку за оставшийся период другим иском.

4. что еще помимо неустойки можно взыскать с застройщика?

Поскольку на отношения с застройщиком распространяются нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной ФЗ-214, помимо неустойки с застройщика взыскивается компенсация морального вреда (в среднем суды удовлетворяют суммы от 5 000 руб. до 20 000 руб.), штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования об уплате неустойки в размере 50 % от присужденной судом суммы (неустойка + компенсация морального вреда). Кроме того, если были понесены убытки, например, по аренде квартиры, то при доказанности можно взыскать и понесенные расходы на оплату арендованной квартиры за период просрочки.

5. можно ли взыскать неустойку, если в акте приема-передачи указано об отсутствии претензий к застройщику?

Да. Данный пункт не освобождает должника от ответственности, установленной законом.
Главное (!) не делать в Акте никаких приписок, зачеркиваний и т.п. от руки, поскольку в Росреестре будет отказано в регистрации права собственности.

6. в какой суд подавать иск на застройщика?

В соответствии с Законом о защите прав потребителей исковое заявление можно подавать:
- по своему месту жительства (в том числе временной регистрации);
- по месту нахождения застройщика (т.е. его юридическому адресу);
- по месту заключения или исполнения договора.
Даже если в Договоре указана подсудность (т.е. указан конкретный суд), то все равно можно обращаться в суд по своему выбору, а в иске заявлять о признании недействительным условия договора, устанавливающего договорную подсудность.

7. обязательно ли направлять застройщику претензию о выплате неустойки?

Претензию направлять необязательно, но желательно, чтобы у суда не было формальных оснований отказать во взыскании штрафа 50 % от присужденной судом суммы из-за отсутствия досудебной претензии. В апелляции такие решения изменяют в пользу истца, но это удлиняет процесс получения денег (минимум на 2 месяца).

II. По приемке квартиры и качеству строительства

1. в каком случае можно отказаться от приемки квартиры?

В соответствии со ст. 7 ФЗ-214 застройщик обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, требованиям технического и градостроительным регламентам, проектной документации и иным обязательным требованиям (а это СанПины, ГОСТы, СНиПы, которые носят обязательный характер).
Если квартира не соответствует всему вышеперечисленному, и это ухудшает качество либо делает квартиру непригодной для целевого использования, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать по своему выбору:

- безвозмездного устранения выявленных строительных недостатков застройщиком (на практике в этом случае составляется акт осмотра, смотровой лист, дефектная ведомость, акт несоответствия, в которых фиксируются все недостатки, срок их устранения, документ подписывается представителем застройщика и участником);

- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещение своих расходов на устранение недостатков.
В последних случаях квартира принимается со всеми недостатками, в дату приемки необходимо явиться с экспертом, который зафиксирует состояние квартиры, после выдаст экспертизу со сметой стоимости всех восстановительных работ.

2. застройщик долго не устраняет строительные недостатки. Что делать?

Как самый эффективный вариант: принимать квартиру и заказать строительную экспертизу (эксперта лучше приглашать в день приемки), В экспертизе будет указано, что передаваемая квартира ненадлежащего качества, каким нормам не соответствует, а также денежная оценка устранения всех выявленных строительных недостатков. С данной экспертизой следует обратиться в суд, который обяжет застройщика возместить указанную в экспертизе денежную сумму.

Если Вы не нашли ответа на свои вопросы в этом небольшом перечне, задавайте в этой ветке, постараюсь оперативно ответить!

Вчера состоялось рассмотрение нашей апелляционной жалобы на решение Савеловского суда г. Москвы.
Савеловский суд присудил в пользу нашей клиентки в общей сложности чуть более 100 000 руб.
Мосгорсуд отменил решение в части размера неустойки, штрафа и судебных расходов и взыскал все в полном объеме.
В результате присудили неустойку 345 258 руб, всего со штрафом, компенсацией морального вреда, судебными расходами получилось 540 187 руб. при заявленной сумме неустойки 345 258 руб.

Мы долго ждали апелляции (решение было вынесено еще в октябре, а изготовлено в полном объеме в декабре), но ожидания оправданы!

Сегодня Красногорским судом (судья Потапова С.В.) с одного из застройщиков Красногорского района взыскано всего 355 000 руб., из которых неустойка 210 000 р., штраф - 115 000 р., моральный - 20 000 р., расходы на представителя.
Цена иска 403 000 руб.

Сегодня Никулинским районным судом г. Москвы с застройщика МО взыскано 572 714 руб. при цене иска около 700 000 руб. Хорошее решение. В этот суд можно обращаться, практика у многих судей хорошая.

В решениях суды указывают "взыскать" в пользу ФИО неустойку в определенном  размере и т.д. Получать присужденную судом сумму необязательно через Службу судебных приставов, можно обращаться в банки, в которых у застройщика открыты расчетные счета.

Повторюсь, что разница в формулировках непринципиальна в контексте моих постов. Конечно, нужно понимать, что на счетах есть денежные средства, и за нашу многолетнюю практику мы таковые находим. И это далеко не всегда счета, указанные в договоре. Через приставов взыскивать очень долго.

Отредактировано Дина нугуманова (2016-04-19 17:57:49)

Ragna", кому-либо может казаться, что кто-то чем-либо не владеет.
Однако, важен результат, который показывает юрист в своей работе. Наши результаты на 5+.
Кому важно цепляться к формальностям, пожалуйста, я не возражаю. На результат нашей работы поверхностная оценка некоторых людей, никоим образом не сказывается.

Сегодня Преображенским судом (судья Горькова И.Ю.) вынесено решение о взыскании с застройщика МО неустойки в размере 450 000 руб., компенсации морального вреда - 10 000 руб., штрафа - 230 000 руб.
Всего: 690 000 руб. при цене иска около 900 000 руб.