Право дольщика на взыскание неустойки за просрочку в случае подписания застройщиком одностороннего акта передачи квартиры.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 214-ФЗ при уклонении или отказе дольщика от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом некоторые дольщики сомневаются, что при составлении застройщиком одностороннего акта передачи квартиры они могут взыскать неустойку.
Само по себе составление застройщиком одностороннего акта передачи объекта дольщику - разумеется, негативное обстоятельство, которое, в случае, если дольщик не будет оспаривать данный акт, свидетельствует об уклонении дольщика от приемки, и может являться основанием для взыскания неустойки в меньшем размере.
НО: наличие одностороннего акта застройщика само по себе не лишает дольщика права на взыскание неустойки: согласно разъяснениям, данным в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013: "при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (..), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.".
Так что даже в случае составления застройщиком одностороннего акта передачи квартиры Вы вправе взыскать неустойку за период просрочки по дату подписания одностороннего акта.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Односторонний акт передачи, составленный застройщиком - негативное обстоятельство, которое может повлечь взыскание неустойки в меньшем размере.
2. При наличии такого акта суд может отказать в неустойке только если застройщик докажет,что квартира была готова к передаче в срок, предусмотренный ДДУ,а просрочка вызвана исключительно недобросовестными действиями уклонявшегося от приемки дольщика.
3. Если застройщик сдал дом уже после наступления срока передачи по ДДУ, то очевидно,что имеется просрочка со стороны застройщика по его вине. В данном случае даже при составлении одностороннего акта передачи право на неустойку есть, вопрос будет только в определении периода просрочки.
И самое важное: если застройщик необоснованно составил односторонний акт передачи (например, имеются существенные недостатки, зафиксированные в акте осмотра, недостатки не устранены, на повторную приемку дольщик не приглашен, а односторонний акт уже составлен), то данный акт можно оспорить в суде, взыскивая неустойку, доказав, что у дольщика имелись предусмотренные ч. 5 ст. 8 214-ФЗ основания для отказа принимать квартиру.

Camilla, добрый день!
Вы вправе отказаться принимать квартиру и потребовать подписания акта осмотра с перечнем недостатков в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 7 214-ФЗ: если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований (требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
В иных случаях Ваш отказ от подписания акта ПП может быть расценен как уклонение от приемки квартиры, а значит, застройщик по истечении 2 месяцев после наступления срока передачи квартиры вправе составить односторонний акт передачи квартиры.
И смотрите,как у Вас в ДДУ прописан порядок приемки: если нет указания, что передача Вам квартиры осуществляется только после постановки дома на кадастровый учет, тогда справедливо в полной мере все то, что я написала выше в этом посте.

В Красногорском суде судья Каверина вынесла 2 очень хороших решения о взыскании неустойки с одного из застройщиков (неустойка снижена в 2 раза):
1. Взыскано 495 т.р. при заявленной неустойке 608 т.р. (рассчитана по ставке 11 %):
305 т.р. неустойка, штраф 160 т.р., компенсация морального вреда 5 т.р., расходы на представителя 15 т.р.
2. Взыскано 465 т.р. при заявленной неустойке 587 т.р. (рассчитана по ставке 11 %):
295 т.р. неустойка, штраф 150 т.р., компенсация морального вреда 5 т.р., расходы на представителя 15 т.р.

Обращает внимание, что все чаще суды снижают неустойку всего в два раза.
Видимо, играет свою роль Определение Конституционного Суда РФ от 15 января 2015 г. № 7-О, в котором разъяснено, что "недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств".

Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении от 24.03.2016 г. № 7 даны новые разъяснения о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Важные моменты:
1. Пленум ВС РФ прямо указал, что правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (в том числе 214-ФЗ) (п. 78 ).
2. Применение ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки осуществляется судом только на основании обоснованного заявления должника,которое может быть сделано в любой форме (п. 71).
То есть применение ст. 333 ГК РФ судом возможно только при наличии устного или письменного ходатайства застройщика с обоснованием снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.
3. Основанием для отмены в кассационном порядке решения о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ является, в частности:
- снижение неустойки в отсутствие обоснованного заявления должника;
- снижение неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ (средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц) (п. 72).
Поскольку обязательство по передаче объекта ДДУ, за которое ч. 2 ст. 6 214-ФЗ предусмотрена неустойка, является неденежным, полагаю, что предел снижения, установленный п. 1 ст. 395 ГК РФ (средняя ставка банковского процента), можно применить только при снижении сумм процентов за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ (в этом случае обязательство денежное). При уменьшении неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ пределы, установленные п. 1 ст. 395 ГК РФ, не применяются в силу п. 76 данного постановления.
4. Часто используемые доводы застройщиков о невозможности исполнения обязательства вследствие:
- тяжелого финансового положения,
- наличия задолженности перед другими кредиторами,
- наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика,
- неисполнения обязательств контрагентами,
- выполнения ответчиком социально значимых функций,
сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).
5. Возражая против снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74).
6. Определены ориентиры пределов снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ:
- средний размер платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства,
- показатели инфляции за соответствующий период (п. 75).
Основание: неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Добрый вечер!
Типовые формы исков о взыскании неустойки с застройщика в большом количестве имеются в интернете. Найти их не составит труда.
Но для качественного составления искового заявления необходимо учесть конкретные обстоятельство именно Вашей ситуации: передана квартира или нет по акту приема-передачи, уведомлялся ли дольщик о завершении строительства и необходимости приступить к приемке или нет, производились ли осмотры квартиры, направлялись ли претензии об устранении недостатков,каковы результаты их рассмотрения, и другие юридически значимые обстоятельства.
Конечно, в типовой форме иска все вышеперечисленное не предусмотреть, потому исковое заявление юрист составляет только при наличии всех необходимых документов и информации об индивидуальных обстоятельствах, имеющих правовое значение.

Сегодня в Красногорском городском суде судья Кравченко взыскала с одного из застройщиков всего 510 т.р. при заявленной неустойке около 700 т.р. (квартира и кладовая), просрочка составила 9 месяцев. Результатом довольны.

В Головинском районном суде судья Жилкина взыскала с одного из застройщиков  в совокупности порядка 2 млн рублей! Неустойка в размере 1,3 млн. взыскана в полном объеме, штраф 50% - в полном объеме, также судья присудила расходы на представителя, компенсацию морального вреда.
Судья Жилкина всегда склоняет стороны к заключению мировых соглашений. И в этот раз она откладывала дело, чтобы застройщик решил вопрос с компенсацией. Причем дала понять, что речь идет о выплате половины от суммы неустойки. Застройщик с нами не связался. Как итог - взыскание неустойки и штрафа в полном объеме! Возможно, после такого решения застройщики охотнее будет идти на соразмерные суммы компенсации, если дело будет на рассмотрении у этой судьи.