Добрый день, уважаемые будущие соседи.

Уже завтра первые счастливчики получат заветные ключи от своих квартир. Надеюсь все подготовились к этому ответственному дню и даже предстоящая эйфория от получения ключей не позволит затмить вашу бдительность в принятии квартиры, общедомового имущества и подписании документов.

Тем не менее, по просьбе многих жильцов я подготовил ответы на наиболее популярные вопросы, относящихся к правовой части приемки квартир и касающихся этапа подписания акта приема-передачи. По сложившейся традиции, в ЖК “Молодежный” есть свои нюансы и особенности, о которых и хотелось бы рассказать..

В целях предотвращения неконструктивных споров обращаю ваше внимание, что данная информация написана специально для тех жителей, которым не ясны некоторые действия застройщика и его управляющей компании и которых не устраивает сложившаяся практика нарушения прав жильцов и деятельности не в интересах жильцов.

Если вы не относитесь к этой категории, просьба прочитать только последний абзац.

При возникновении дополнительных вопросов, постараюсь ответить на них в рамках данной темы.

Приятного прочтения.

Я хочу подписать акт приема-передачи (АПП), но мне говорят, что сначала необходимо заключить договор с УК. Это так?
Нет. Договор с временной управляющей компанией, выбранной застройщиком (согласно ч. 14, ст 161 ЖК), заключается только между сторонами Застройщика и Управляющей компанией. Жильцы на данном этапе не являются стороной договора и не обязаны его заключать.

Согласно ч. 1 и ч.1.1 ст. 162 ЖК основаниями для заключения договора управления являются:
- решение собрания собственников,
- результат открытого конкурса по определению УК, проводимого органом местного самоуправления.
Собрания собственников не было (и не могло быть) проведено, так как свидетельство о собственности (с 2017 года выписка ЕГРН) жильцами еще не получена.
Конкурс по определению УК на настоящий момент еще также не был проведен.

Более того, согласно ч. 1.1. ст. 162 ЖК, по результатам проведения конкурса договор с УК имеют право заключать только участники долевого строительства, принявшие квартиру по акту приема-передачи. Таким образом, не имея на руках акта приема-передачи заключить договор с УК вы не имеете права.

Отдельно стоит отметить, что в своем ответе на письмо жителей дома застройщик это также подтвердил.

Но после подписания акта приема-передачи (АПП) я обязан оплачивать услуги ЖКУ. Как это сделать без заключенного договора с УК?
Обязанность оплаты ЖКУ наступает после подписания АПП (ч. 2, п. 6, ст. 153 ЖК). Таким образом . не имеет значения, заключен ли договор управления, обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникают у вас в силу закона.

Тогда в какой момент я должен заключать договор с УК?
Собственники, либо участники долевого строительства, подписавшие акт приема-передачи заключают договор с УК, отобранной по результатам открытого конкурса органом местного самоуправления (администрация г. Красногорск). Конкурс проводится в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию (ч. 13 ст. 161 ЖК). В течение 10 дней со дня проведения конкурса, орган местного самоуправления уведомляет о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Для наглядности, процесс заключения договора с УК в новостройке отображен на этой иллюстрации.

И где можно узнать информацию о проведении конкурса?
Информация о проведении и результатах конкурсов по определению УК находится на площадке электронных государственных торгов.

Меня также просят оплатить авансом 20 000 руб. в счет будущих платежей. Это обязательно?
Нет. Согласно п. 36 и 37 постановления Правительства №548 “О порядке предоставления коммунальных услуг” коммунальные платежи осуществляются ежемесячно, по факту оказанных услуг.

Незаконность таких платежей подтверждает ответпо этому вопросу от Роспотребнадзора.

Получается по результатам конкурса будет выбрана другая управляющая компания?
Точно сказать нельзя. Вполне возможно, что останется прежняя управляющая компания.

Зачем тогда нужен этот конкурс?
Прежде всего таков законный порядок определения управляющей компании для новостройки. Конкурс проводится на электронной площадке torgi.gov.ru, что гарантирует его открытость и прозрачность. Договор управления, который входит в состав конкурсной документации, составляется органами местного самоуправления (а не УК!) в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом в нем будут отражены не только интересы УК, но и жителей. Исключено наличие неправомерных пунктов, которые содержатся в текущем проекте договора с УК, таких как: предоставление круглосуточного доступа в квартиру (п. 4.3.5), авансовых платежей (п. 5.15), срок заключения договора (п. 10.2), порядок согласования ремонтной бригады и перепланировки (п. 1.3 и 1.7 Приложения 3), платы за подъем стройматериалов на лифте (п. 2.3.5 Приложения 3) и т.д. А также «махинаций» с установлением тарифа за содержание и ремонт.

Мне отказывают в подписании акта приема-передачи без заключения договора с УК. Что делать?
Уточните причину отказа. Попросите предоставить отказ в письменной форме с указанием мотивированной причины. Объясните, что это нарушает законодательство и вы будете вынуждены обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор и Прокуратуру с просьбой защиты своих прав.

В случае отказа указания таких причин в письменной форме, используйте аудиозапись разговора или видеосъемку.

В процессе подписания документов мне предложили подписать уведомление/бланк заочного собрания собственников и/или протокол собрания жильцов по нескольким пунктам. Я же практически собственник и могу принимать участие в таких собраниях?
Нет. До получения свидетельства о собственности (выписки из ЕГРН) вы не являетесь собственником и, соответственно, не имеете права принимать участия в собрании собственников, подписывать такие бланки голосования и вообще все, что касается заочного голосования собственников. Не подписывая, возьмите себе на ознакомление. Уведомление также ни в коем случае не нужно подписывать (оно должно высылаться только собственникам!).

Тогда для чего мне их дают?
Это один из способов, которым пользуются управляющие компании, чтобы избежать процедуры открытого конкурса от органов самоуправления.

Я не хочу во всем этом участвовать, для меня главное получить ключи. Готов оплатить и подписать все что скажут
Это ваше право. Единственная и убедительная просьба не подписывать уведомления о проведении заочного голосования и любые бланки и протоколы заочного собрания. Не подставляйте своих соседей.